Не чакайте последният срок за технически паспорт
Технически паспорт на сграда е документ, който включва техническите характеристики на сградата, инструкции за експлоатация, ремонт и отразява всички извършени строителни и монтажни работи след въвеждането на сградата в експлоатация (§5, т.64 от ЗУТ).
С Наредба N 5 на МРРБ, се урежда редът за изготвяне и регистриране на техническите паспорти на строежите. Такъв документ не се прави само за сгради, които са с допълващо застрояване, незаконни или такива, които нямат градоустройствен статут. Техническият паспорт съдържа данни за строежа, за основните му характеристики, мерките за поддържане, срокове за извършване на ремонти, както указания и инструкции за безопасна експлоатация. Техническият паспорт се изготвя от консултант за строежите от първа до четвърта категория или от технически ръководител за строежите от пета категория. Това е валидно, обаче, за новите строежи, докато за съществуващите сгради нещата са доста по-сложни.
За тях техническият паспорт се съставя след направено обследване на сградата.Собствениците на сградата за тяхна сметка възлагат на консултантски фирми, които имат в състава си лица с придобита пълна проектантска правоспособност да извършаи необходимото обследване и да съставят техническия паспорт на сградата. Обследването се прави на базата на проекти. Ако сградата няма такива, се прави цялостно заснемане. За съжаление плановете на повечето стари сгради не се пазят, тъй като са строени от фирми по времето на социализма, които отдавна не съществуват. Поради липсата на тези проекти, трябва да се изготви цялостно заснемане на сградите. Това на практика означава да се прави нов набор проекти, за да се докаже експлоатационната годност на старите ни панелки.
Техническите паспорти на сградите и съоръженията се съставят в две екземпляра един за собственика и един за общинската администрация по местонахождение на сградата. От своя страна общината създава и поддържа регистър на внесените технически паспорти, където се съхраняват техните оригинали на хартиен и магнитен носител. Заверено копие от паспорта се предоставя и на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Крайният срок за предоставяне на техническия паспорт съгласно §2, ал.2 от Наредба 5 за техническите паспорти от 28.06.2006 г. – както следва:
1. за сгради първа категория – до 31 декември 2008 г. (жилищни сгради паметник на културата със световно или национално значение);
2. за сгради втора категория – до 31 декември 2010 г. (жилищни сгради паметник на културата с местно значение);
3. за сгради трета категория – до 31 декември 2012 г. (жилищни сгради с високо застрояване – над 5 етажа или над 15 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива);
4. за сгради четвърта категория – до 31 декември 2014 г. (жилищни сгради със средно застрояване – от 3 до 5 етажа или от 10 до 15 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива);
5. за сгради пета категория – до 31 декември 2016 г. (жилищни сгради с ниско застрояване – до 3 етажа или до 10 м. на кота корниз, стреха или борд на покрива)
В Закона за управление на етажната собственост пише още, че мерките и указанията в техническия паспорт са задължителни за собствениците на самостоятелните обекти.
В тримесечен срок от издаването на техническия паспорт, общото събрание на собствениците или на сдружението приема решения за изпълнението на предписаните мерки и указания. С тях се определя и размерът на необходимите средства, разпределението им между собствениците и срокът за събирането им.
В техническия паспорт се отразяват всички промени в характеристиките на строежа, настъпили при надстрояване, пристрояване, възстановяване, обновяване, реконструкция или ремонт.
Трябва да се отбележи и факта, че ако не бъде направен технически паспорт на сградите в регламентираните от закона срокове, кметът на общината е длъжен да разпореди изработването му, за сметка на собствениците на сградата.
Какво представлява техническият паспорт?
Той започва с регистрационен номер. За сградите и самостоятелните обекти в сгради при наличие на одобрена кадастрална карта съвпада с идентификатора на недвижимите имоти от кадастъра. Така по номера може да бъде направена справка след въвеждане на единната информационна система за обекта. Тази информация ще бъде платена за службите извън кадастъра и достъпна за нотариусите, банковите служители при предоставяне на кредит и други, като се спазват изискванията за защита на личните данни.
Техническият паспорт в четири основни части
Паспортът е разделен на четири части:
А – „Основни характеристики на строежа“,
Б – „Мерки за поддържане на строежа и срокове за извършване на ремонти“
В – „Указания и инструкции за безопасна експлоатация“.
Г – „Енергиен паспорт“.
В първата част има данни и параметри на строежа (сграда или съоръжение): адрес, вид на промените – реконструкция, ремонт и др., разрешения за строеж, за начало на строителството и за промените след това. Включена е информация за площи, обеми, инсталации и съоръжения на техническата инфраструктура, сервитути и др.
В раздела за основните технически характеристики на част А има информация за конструкцията, сеизмична устойчивост, дълготрайност на строежа, пожароустойчивост, т.е. всички данни, които удовлетворяват информацията за шестте изисквания за строежа.
В раздела за сертификатите са удостоверенията за енергийна ефективност, пожарна безопасност, качество на бетона, стоманата, тухлите и др., т.е. за всички строителни продукти, вложени в строежа. В пети раздел на част А има базова информация за собственика и консултанта, който издава техническия паспорт за повечето категории строежи, или за техническия ръководител, който е автор на документа за строежите от пета категория. Там са и удостоверенията за лицата, извършили обследване и съставили техническия паспорт на строежа.
Във втората част от паспорта има данни за извършени обследвания, мерки за поддържане на строежа в безопасност, дейностите по преустройство, реконструкция и т.н., както и срокове за текущите ремонти, включително и на отделни конструкции и елементи от сградата.
В третата част на паспорта е събрана информацията за поддържане на сградата и нейната безопасна експлоатация, т.е. минимумът от дейности, които са задължителни и при нарушаването на които ще се заплащат глоби. Сред тези правила са и предпазването от подхлъзване, спъване, удар от падащи предмети от покрива и фасадата, тук е и защитата от шум и опазване на околната среда.
Съществено внимание в технически паспорт (ТП) е отделено на четвъртата част – енергийният паспорт на сградата, в него са описани енергийните й характеристики, пряко свързани както с конструкцията й, така и с вътрешните инсталации.
Две са основните понятия, в тази част – енергиен паспорт на сграда и сертификат за енергийните характеристики на сграда.
Какво представлява енергийният паспорт?
Целта му е да удостовери, доколко енергийните характеристики на една новострояща се сграда съответстват на проектните и нормативни изисквания за енергийна ефективност и какво е нейното очаквано състояние по отношение потреблението на енергия, съдържа и информация за отопляемата площ, брутния отопляем обем, геометричните и топлотехническите характеристики на сградните ограждащи конструкции и елементи и оценката на състоянието им, енергийните източници, стойностите за годишен разход на енергия на техническите инсталации за отопление, вентилация и гореща вода за битови нужди, мерките за подобряване на енергийните характеристики на сградата, както и тяхната технико-икономическа оценка.
Какво представлява сертификата за енергийните характеристики на сграда?
Сертификата за за енергийните характеристики на сградите е описан и дефиниран в Закона за енергийна ефективност и неговите подзаконови актове. Законът също така определя кои сгради подлежат на задължително сертифициране, а именно сгради с разгъната застроена площ над 1000 кв. м. Сертифицирането на сградите се извършва на база енергийно обследване, като собствениците са длъжни да изпълнят мерките за повишаване на енергийната ефективност, предписани от обследването за енергийна ефективност в тригодишен срок от датата на приемане на резултатите от обследването. При неизпълнение те подлежат на санкции – парични, в размер от 10 000 до 30 000 лв. или с имуществена санкция от 50 000 до 100 000 лв.
Съгласно чл. 12 от Наредба № 5 от 28.12.2006 г. За техническите паспорти на строежите, всяка нова сграда, за да бъде въведена в експлоатация, трябва да има технически паспорт, част от него е енергийният паспорт. От друга страна, съществуваща сграда, която се реконструира или ремонтира (редицата от дейности описани по-горе), също подлежи на издаване на технически паспорт, респективно сертификат за енергийна ефективност. Съгласно ЗУТ, би трябвало повечето съществуващи сгради и задължително новите такива да имат сертификат за енергийна ефективност или енергиен паспорт.
Възложителите по смисъла на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ са длъжни да придобият по реда на ЗЕЕ сертификат за енергийни характеристики на сградата в срок не по-рано от три и не по-късно от 6 години от датата на въвеждането й в експлоатация, в противен случай, ще им бъде наложела санкция, глоба в размер на 1000 до 10 000 лв. или с имуществена санкция от 5000 до 50 000 лв. по реда на ЗЕЕ.
Сертификатът за енергийни характеристики на сграда е със срок на валидност до 10 години. Ако същият не бъде подновен в срок, се налага глоба от 1000 до 3000 лв. или с имуществена санкция от 5000 до 10 000 лв.
До издаването на сертификата, енергийните характеристики на сградата се удостоверяват с енергиен паспорт. Контрола по спазването на тези задължения от собствениците на сгради се осъществява от Агенцията по енергийна ефективност.
Ключовите моменти, свързани с наличието на сертификат за енергийна ефективност, са:
• сертификатът за енергийните характеристики на сградата се актуализира във всички случаи на извършване на дейности, водещи до подобряване на цялостните енергийни характеристики на сградата, като реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на сградата; текущ ремонт на инсталации на сградата; други дейности;
• при продажба на сграда или на части от нея продавачът предоставя на купувача оригинала на сертификата за енергийни характеристики на сградата;
• при отдаване под наем на сградата или на част от нея с договор, подлежащ на вписване по съответния ред, наемодателят предоставя на наемателя копие на сертификата за енергийни характеристики на сградата.
Кога се изготвя енергиен паспорт за дадена сграда?
Енергийният паспорт се съставя за всяка една нова сграда, след завършване
на строителните дейности, преди въвеждането й в експлоатация. Предишните разпоредби изискваха този документ да се съставя и при извършване на основен ремонт, реконструкция или обновяване на съществуващите сгради, но с последните промени в Закона за техническите паспорти на строежите това изискване отпада.
За съществуващите стари сгради се издава направо сертификат за енергийните характеристики на сградата, след извършване на обследване от специалисти, сертифицирани по реда на чл. 23, ал. 4. от ЗЕЕ.
Каква е разликата между енергиен паспорт и сертификат за енергийните характеристики на сграда?
Практически и по съдържанието си двата документа нямат съществена разлика. Понятието сертификат за енергийна ефективност е дефинирано в раздела „Основни характеристики на строежа”, в ТП, а енергиен паспорт, съставна част на ТП. И двата документа съдържат данни за:
Стойността на интегрираната енергийна характеристика на сградата и нормативната й стойност в това число:
• специфичният годишен разход на енергия в kWh/m2;
• общият годишен разход на енергия в MWh;
• спестените емисии CО2;
• класификацията на сградата и принадлежността й към съответния клас от скалата на енергопотребление.
Най-общо можем да опишем разликата между енергиен паспорт и сертификат по следния начин – ЕП (на нова сграда) съдържа проектни данни, получени по изчислителен път. Сертификатът за енергийна ефективност съдържа данни, получени по изчислителен път и чрез провеждане на измерване на база данни от реалните експлоатационни характеристики на сградата и нейните инсталации, определени в настоящ и исторически период.
С промените на Европейската директива за топлосъхранение в сградите, с която се въвеждат по-високи изисквания към икономия на енергия в сградния фонд, този обхват се разширява. Първият сертификат за енергийните характеристики на сградата се издава в срок не по-рано от 3 и не по-късно от 6 години от датата на въвеждането й в експлоатация, тъй като е необходимо да са минали поне три отоплителни сезона, за да бъде установено реалното потребление на енергия. Освен това се прави и оценка на състоянието на отделните системи и ограждащи елементи и се предписват мерки, които да доведат до подобрение на енергийните характеристики на сградата. Енергоспестяващите мерки трябва да бъдат изпълнени в срок до 3 години след предписването на мерките, след което се прави ново обследване и се издава нов сертификат.
Енергийният сертификат, за разлика от енергийния паспорт, притежава и определена категория. Сградите, въведени в експлоатация до 2005 г. с клас на енергопотребление „В” и тези до 1990 г. с клас на енергопотребление „С”, получават сертификат категория „А”, със срок на валидност 7 год., или 10 год., ако са въведени мерки за оползотворяване на възобновяеми енергийни източници. Сградите, въведени в експлоатация до 2005 г. с клас на енергопотребление „С” и тези до 1990 г. с клас на енергопотребление „D”, получават сертификат категория „Б”, със срок на валидност 3, съответно 5 год., ако са въведени мерки за оползотворяване на възобновяеми енергийни източници.
Изискуемото съдържание на сертификата представлява описание на всички основни, конструктивни и инсталационни характеристики и тяхното съответствие с нормативните изисквания. Така всеки собственик или наемател е напълно наясно със „състоянието” на дома, в който живее. Техническият паспорт на сградите съдържа всички необходими сведения, които определят експлоатационна годност на сградата или съоръжението, установено с оценка на съответствието със съществените изисквания на чл. 169 от ЗУТ, както и други унифициращи го данни. Документът дава сведение за това как реалните експлоатационни характеристики – носимоспособност (механично съпротивление, устойчивост и дълготрайност на строителните конструкции и на земната основа при експлоатационни и сеизмични натоварвания), безопасност при пожар, хигиена, опазване на здравето и живота на хората, безопасна експлоатация, защита от шум и опазване на околната среда, енергийна ефективност (икономия на енергия и топлосъхранение) отговарят на нормативните изисквания.
Всеки потребител на даден имот трябва да осъзнае, че само техническият паспорт може да му даде ясна картина какво е техническото състояние на имота и за какъв строителен продукт си дава парите. В интерес на купувача е при сделки за покупко-продажби, преди да вземе решение за сключване на имотната сделка, да изиска и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н. При ипотека на имота неговият технически паспорт е основа за коректната оценка, извършвана от техническите лица – експерти на банките. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция една по-висока оценка на имота. Аналогично е положението на наемателите, които могат да ползват успешно всички сведения в техническия паспорт, за да се убедят в експлоатационните качества на наемания имот.
От всичко изложено до тук, всеки може сам да оцени, че наличието на технически паспорт дава сигурност както на собствениците, така и на наемателите и купувачите за техническото състоянието на обитаваната от тях сграда.
Кой изготвя енергийният паспорт и сертификат за енергийните характеристики на сграда?
Обследването, сертифицирането и паспортизацията на сградите се извършва
от физически или юридически лица, които имат необходимите технически средства, познания и квалификация, отговарят на изискванията по чл. 16, ал. 4 и 5 ЗЕЕ и са регистрирани в Агенцията по енергийна ефективност по чл. 23, ал. 4 от ЗЕЕ.
Как можем да се сдобием с енергиен паспорт?
Енергийният паспорт на нова сграда се възлага за изготвяне и се издава от лицето, упражняващо строителен надзор, или от техническия ръководител – за строежите от пета категория, преди въвеждане на строежа в експлоатация и съдържа енергийната характеристика, съответстваща на нормативните и проектните изисквания на завършената сграда и потвърдена от необходимите изпитвания и проверки, свързани с изискванията на чл. 169.
Енергийният паспорт на инвестиционния проект се съставя и подписва от главния проектант на сградата или от проектанта по част „Енергийна ефективност”.
Как можем да се сдобием със сертификат за енергийните характеристики на сграда?
Стъпка 1. Детайлно обследване за енергийна ефективност.
Обследването за енергийна ефективност и сертифицирането на сгради се извършва от физически или юридически лица, които:
• са търговци;
• разполагат с необходимите технически средства;
• разполагат с необходимия персонал (специфични изисквания относно образование и квалификация).
• са вписани в регистъра на Агенцията по енергийна ефективност по чл. 23, ал. 4
Стъпка 2. Съпоставяне на енергийните характеристики на сградата с нормативно определените еталонни характеристики (като същите зависят от редица параметри, но основно годината на построяване на сградата).
Ако характеристиките на сградата отговарят на еталонните или са по-добри, вашата втора стъпка е и последна. Следва издаване на сертификат за енергийна ефективност. Но ако постиженията не са в класацията, продължаваме към
Стъпка 3 – Изпълнение на мерките за енергийна ефективност, предложени в доклада при несъответствие с еталонните характеристики. Важно е да се отбележи, че мерките предписани в доклада от обследването трябва да се въведът до 3 години от датата на издаването на доклада, удостоверено с подписване на двустранен приемо-предавателен протокол. След изпълнението на мерките.
Стъпка 4. Проверка на изпълнението на енергоефективните мерки.
Стъпка 5. Определяне категорията на сертификата.
Като категориите могат да бъдат:
Категория А
• Клас на енергопотребление В;
• Сгради, въведени в експлоатация след 1990 г., с клас на енергопотребление С;
• Валидност на сертификата 7 години;
• Валидност на сертификата 10, ако се използва възобновяем енергиен източник за производство на енергия.
Категория Б
• Клас на енергопотребление D;
• Валидност на сертификата 3 години;
• Валидност на сертификата 5 години, ако се използва възобновяем енергиен източник за производство на енергия.
Стъпка 6. Вие и вашата сграда ставате собственик на сертификат за енергийна ефективност.
Техническият паспорт трябва да се поддържа през експлоатационния живот на сградата – в него се отразяват всички ремонти, изменения и подобрения в сградите. Житейската практика показва, че с течение на годините в жилищната сграда се сменят собствениците на жилищата. Заедно с този естествен процес изчезват или се размиват сведенията за извършваните ремонти, подобрения или изменения във всички елементи на жилищната сграда – носеща конструкция, фасади, покрив, изолации, инсталационни системи и др. Единствено в паспорта трябва да се води подробен запис за подобни дейности, изпълнявани през годините.
Техническите паспорти дават ясна картина за действителната експлоатационна годност на имотите. При добросъвестно вписване в техническия паспорт трябва дефинитивно да се определят графиците за оглед и обследване на сградите, както и нормативният режим за плановите ремонти и поддържането им.
В крайна сметка наличието на технически паспорт дава сигурност и спокойствие на обитателите, че техният дом създава всички условия за нормален живот.
