От бума на молове ще има и губещи
Кредитирането на търговски центрове става при по-високи лихви и двойно по-кратки срокове на изплащане
Големият бум в строителството на търговски центрове в България със сигурност ще доведе до затваряне на молове и ниска възвръщаемост за някои проекти, особено в градовете извън София. Около това мнение се обединиха икономисти и експерти по недвижими имоти, които Human Capital потърси за коментар какъв ще е ефектът от предстоящото изграждане в следващите 1-2 години на още нови молове.
Колко са вече изградените модерни търговски площи?
Данните за миналата година показват, че нетните отдаваеми площи в цялата страна са достигнали 560 хил. кв. м. и именно тогава е бил достигнат пикът в отварянето на нови молове. Само в София през 2010 са били отворени три нови търговски центъра с обща нетна отдаваема площ от 132 хил. кв. м. Това са The Mall, Serdika Center Mall и Sofia Outlet Center. Във Варна новите молове през 2010 са били два с обща отдаваема площ от 82 хил. кв. м., в Русе също два – с 53.3 хил. кв. м., Стара Загора – един с 27 хил. кв. м., в Пловдив и Габрово също врати е отворил по един мол съответно с площ от 45 хил. и 9 хил. кв. м.
Обемът на новите нетни отдаваеми площи, които се появиха през миналата година, е нараснал 5 пъти спрямо 2009, когато те са били едва 72.8 хил. кв. м. Общо 346.3 хил. кв.м в 10 нови търговски центъра са излезли на пазара през изминалата година. За сравнение за целия период 2006 – 2009 новото предлагане в сегмента е било 211.2 хил. кв.м.
Въпреки същественото разрастване в сегмента специалистите отчитат и голям брой проекти, които са временно спрени или замразени на различен етап на строителството. Сред причините, които се посочват са липсата на финансиране, ниската покупателна способност на населението и голямата конкуренция в сегмента.
Защо ниската покупателна способност не притеснява инвеститорите?
Общият доход средно на лице от домакинство през третото тримесечие на 2010 е 932 лв. и спрямо същото тримесечие на предходната година намалява с 2.2%, показват последните данни на Националния статистически институт. Общият разход на лице от домакинство през третото тримесечие на 2010 е 845 лв. и намалява спрямо същото тримесечие на 2009 с 5.3%. Разходите за храна и жилище (енергия, горива и вода) имат най-голям дял при формиране на общия разход и представляват 51.7% от всички разходи.
Най-съществено перо в бюджета на българските домакинства са разходите за храна и безалкохолни напитки. Като абсолютни стойности те са 317 лв. средно на лице от домакинство през третото тримесечие на годината. Относителният им дял в общия разход е 37.6% и се увеличава с 1.4 процентни пункта спрямо същото тримесечие на миналата година. Намаляват разходите за облекло и обувки с 10.7% и през третото тримесечие на 2010, като те са 23 лв. средно на лице. Делът им в общия разход е 2.7%.
Данните ясно показват, че хората харчат все по-малко, а делът на изразходваните средства за дрехи и обувки е много малък. Според специалистите обаче тези факти не са притеснителни като цяло за инвеститорите в големи търговски центрове.
Въпреки че потреблението в България спада, моловете са дългосрочни проекти, които би трябвало да са устойчиви във времето, смята Добромир Ганев, управител на GVA Sollers Solutions. Според него в един доста по-дългосрочен период от време в следващите 5 до 8 години се очаква съществено нарастване на доходите на населението, така че добрите проекти, с добро местоположение, които са насочени към правилната таргет група, би трябвало да са перспективни.
В момента се разчита не толкова на ръст на доходите, а на пренасочване на хората от пазаруване по търговските улици към моловете, смята Георги Ангелов, икономист в Институт „Отворено общество”.
От Forton коментираха, че специално за столицата рисковете не идват от покупателната способност, а по-скоро от факта, че ритейлърите, които са наематели в търговските центрове, са едни и същи и така потенциалният оборот при тях не нараства с отварянето на нови локации, а просто се разпределя между повече обекти.
Причини за оптимизъм или не съвсем
България е страната в Европа с най-нисък коефициент на модерна търговска площ на 1000 души население. Към края на 2010 показателят „търговски площи в молове на 1000 души население” средно за страната достига до 105 кв.м. според данни на GVA Sollers Solutions За сравнение същият показател в края на 2008 е 25 кв.м, към края на 2009 – 32 кв.м на 1000 души. Tези стойности са все още значително под средното ниво за Европа, където на 1000 души население се падат около 200 кв. м. модерни търговски площи. Първенецът в Европа е Люксембург с над 330 кв. м. на 1000 души население.
По данни на Forton International средно за страната на 1000 души население дори се падат още по-малко модерни търговски площи – 73.36 кв. м. У нас класацията повежда Варна с 355.31 кв. м. на 1000 души. В топ 3 по този показател попадат и Русе и Стара Загора със съответно 322.62 и 251.79 кв. м.
Във Варна и Русе определено може да се говори за свръхпредлагане в сектора, коментираха от Forton. Според експертите, от друга страна, в София покупателната сила на населението е около 2.7 пъти по-висока от средната за страната и в сегмент търговски площи столицата все още има потенциал за развитие на нови проекти.
Новите молове
Към момента в големите областни градове в процес на изграждане са над 255 хил. кв.м търговски площи в шопинг центрове, пише в последния доклад на GVA Sollers Solutions. Съгласно инвеститорските намерения, около 25% от тях ще бъдат завършени и въведени в експлоатация през 2011.
Сред големите проекти, които предстои да бъдат завършени и отворени през тази година, са „Мол Марково Тепе“ (16 хил. кв. м.) в Пловдив и „Дунав Мол“ в Русе (23.3 хил. кв. м.). Само в София пък има няколко проекта, които предстои да бъдат изградени в следващите години. Най-големите от тях са Sofia Ring (70 хил. кв. м.), разположен до първия магазин на IKEA в България, Paradise Center (75 хил. кв. м.) и „България Мол“ (33 хил. кв. м.).
Запазва се тенденцията новооткритите търговски центрове да стартират с непълна заетост или да отварят поетапно с цел спазване на договорните отношения с ключовите наематели. С цел по-бързо запълване на свободните площи в моловете някои наемодателите предлагат на търговците да поемат изцяло или част от довършителните работи, стъпаловидни наеми и други облекчаващи условия.
В сравнение с преди кризата има промяна и в условията на кредитите, предназначени за изграждането на търговски центрове.
В момента финансираме молове и търговски паркове при по-консервативни условия, каза Мартин Гиков, директор „Проектно финансиране и недвижими имоти“ в Уникредит Булбанк. Средните лихви в момента в този сегмент са около 7%, като драстично е намален и периодът за изплащане на кредита от 15-20 години преди кризата на 10 години сега. Намален е и делът на кредита като цяло от общия размер на инвестицията. Мартин Гиков даде за пример Paradise Center, в който участието на банката е под 50%, докато през октомври 2008 на Bulgaria Mall са отпуснати над 70% от размера на необходимото финансиране.
Какви са очакванията за следващите години?
Фалити на молове може и да няма, но със сигурност възвръщаемостта при някои ще е много ниска, смята Георги Ангелов. Според Петър Ганев, икономист в Института за пазарна икономика, е възможно след няколко години да има затворени молове и фалирали предприемачи, въпреки че към момента търговските центрове са претъпкани.
С изключение на София за някои от останалите градове в страната няма икономическо основание за изграждане на нови проекти, смятат от Forton. По тази причина в по-малките населени места инвеститори и търговци са по-скоро в изчаквателна позиция без ясна перспектива за развитие или активна експанзия в средносрочен план. Анализаторите обаче са на мнение, че Бургас е изключение и инвеститорите са оптимисти, че пазарът там има капацитет за още търговски центрове заради сезонния характер и потенциалния туристически поток.
Успехът на новите проекти в бъдеще ще зависи от концепцията на вътрешното пространство, микса от наематели, процента на запълняемост, потенциалите приходи от наем и по-ниските и стабилни наемни нива, обобщават специалистите.
